住宅ローン計算機 - 元利均等 vs 元金均等、繰上返済シミュレーション付き

Posted at 2026-05-02

作ったもの

Loan Calculator — https://sen.ltd/portfolio/loan-calc/

vanilla JS、ゼロ依存、ビルド不要。node --test で 39 ケース。

const r = apr / 12 / 100;
return principal * r / (1 - Math.pow(1 + r, -months));

標準的な年金現価公式。毎月の返済額は一定だが、序盤は利息が大半を占め、徐々に元本返済の割合が増える。

1000万円 / 1% / 35年: 月々 28,228 円、総利息 185 万円。

元金均等は 元本部分が毎月固定、利息は残高に比例するので返済額が徐々に減る。初月が最大。

同じ条件で総利息が 10% 以上少なくなる（初月の支払いは増える）。「序盤を頑張れるなら元金均等、序盤の負担を減らしたいなら元利均等」が基本。

while (balance > 0) {
  const interest = balance * r;
  const principal = Math.min(payment + extra - interest, balance);
  balance -= principal;
}

毎月 extra 円追加で返済。残高が減る → 次月の利息が減る → 元本返済割合が増える → 残高がさらに減る、の複利効果で期間も総利息も大きく削減できる。

月 1 万円の繰上返済で期間が数年短縮、利息が百万円単位で節約できる場合も。

if (r === 0) return principal / months;

利率 0 だと公式の分母が 1 - 1 = 0 になって NaN。明示的に分岐して安全な計算に切り替え。

100+ 公開ポートフォリオ シリーズの #98 です。