2022年コロナ３年目夏を過ぎてから、香川県三豊市内の実家近くで、30年間放置されていた空家を購入してみた
実は、香川県三豊市の実家の周辺は、過疎高齢化がかなり進んでいて、地域は半数ぐらい空家である。そしてかろうじて住んでいる近所の大半は会社を引退したシニア世代ばかりである。
そう、三豊市は働き手となる若い方々が、より人口が集まっている丸亀市と高松市に引っ越しする方が多い人口流出地域だ。
三豊市の実家は、江戸時代の超古民家でありすきまというすきまがガタがきていて、夏は暑く冬は激寒で暮らしにくいが改装するより現状維持した方が価値が高い。
それならば隣の空家を購入して気密断熱改装した方が、住むにも近道だし、面白そうなことが始められるのではないかと考えた。
よって、近所の空家を利用して、
宿泊（ゲストハウス）＋事務所（コワーキングスペース）＝ワーケーション用ゲストハウス（都会→田舎の季節移住）
をして都会のＩＴの方々、六本木ヒルズ族やハッカソン開発チーム等に三豊市に来てもらおうと考えた。
ゲストハウスの免許を持ち事務所も広く使える、いわゆる中長期滞在者向け貸しサテライトオフィス。
宿泊客と観光客が、中・長期滞在可能な観光宿であればどうかと考えました。
ゲストハウスを始めるとすると、ゲストハウスの対応は、引退して毎日ヒマしている父親だ。
ゲストハウスの受付は可能だろう。
手が足りないときは、近所のおばちゃん達に頼めばいい。
となると、近所地域ぐるみでゲストハウスを経営する試みはどうか。
地域の起爆剤にゲストハウスができるかもしれない。
ビジネスとして成立しているか検討してみる
参考になる近隣ビジネス
そのエリアに出張者用のビジネスホテルや、家族向け一棟貸しの貸別荘はあっても、いわゆるバックパッカーが泊まれるような、ゲストハウスは1軒だけであった。
価格帯は2019年には3500円だったが、2022年には3900円に上げている。
簡易宿所なので原則定員１０名までとは思うが、確証はない。
ただＳＮＳですべて公開しているので、月平均の稼働率は４５％～２0％と思っていた以上に高く、平日にも宿泊客が来ていると判定できた。
客層は、学生さん、家族連れ、お遍路さん、ライダーさん、と言ったところだ。
外国人も若干名いる。
すべて情報として公開されているためとても助かった。
集客サイトコントローラーは、楽天トラベル、booking.com、三豊市観光交流局、自社HPだけではなく、様々なサイトがヒットしている。
SNSは、ツイッター、インスタ、facebookが確認できる。
ざっと算出すると月平均30万程度の収入だろうと見て取れた。
もっと具体的なってきたら、地元に組合などに参加しておきたい。
香川県三豊市
三豊市には 日本屈指のインスタ海岸 父母ヶ浜があり、GWだけで5万人やってくる相当に異常なブームになっている。
しかし、絶景時間のマジックアワーと言われる日没後の30分が観光のピーク時間であり、日没後30分をもってすべての観光が終了してしまう。また、自然の天候頼みもあり、ただ曇りの日、雨の日、強風の日は、マジックアワーがみることができないため観光客は激減する。
車の場合、高速道路も整備され、比較的アクセスがよいため日没後、三豊市には泊まらずとも、大阪、松山、広島まで高速道路で250km 3時間程度で帰宅可能なのだ。
電車＆バスの場合、18～21時の30分に1本とダイヤが激悪く、逃すと何もないバス停やJRの駅で30分1時間程度待ち、大阪帰宅は深夜遅く確定ですねと、過疎地の洗礼を体験することになる。しかし大阪までは帰宅できる。
また父母ヶ浜に宿泊したとしても、次の日のみどころ、近場に観光地がないものやや残念なところだ。 実はアニメの聖地や、JRAの功労馬に乗れる海岸や、うどん巡りも良いお店があるのだが、インスタ海岸とセットに選ばれていない状況にあるので、誰か観光案内して欲しいとは思っている。
という事で、宿泊してもらうにしても、ゲストハウス利用の主なお客様になるだろう学生をメインターゲットに、都会のITワーケーション組をサブターゲットに3年で投資分が回収できるかどうかチャレンジしてみることにした。
ビジネスモデル計画
投資可能額＝3年間計画での予定収入 となれば良いので
参考となるゲストハウスの収益30万円月の中から必要経費を差し引いき収益率50％と設定して
予定収益 15万月利益×12か月×３年＝500万と計算すると、
投資金額は、
・物件購入費200万
・改装費200万
・運営設備維持費100万
この計算でどうにか資金回収できるかチャレンジしてみる。
（ただし親父の3年分の人件費は含まれていない）
三豊市創業塾にも参加して、
資金を200万円融資してもらう。いきなり借金を背負うことになるものの、新規事業用と素晴らしい金利であるので、借りた方が得策と考える。
ゲストハウスの許認可を取るには
- 香川県の建築課に行って使用変更を審査してもらう。
- 香川県の保健所に行って簡易宿所の届け出書類を審査してもらう。
- 三豊市の消防署に行って簡易宿所の対応を審査してもらう。
飲食を提供するなら追加でさらに、
- 香川県の保健所に行って飲食の届け出書類を審査してもらう
つまり改修工事は、上記の許認可対応のため必要不可欠である。
また、畳の部屋は外人さんには喜ばれても、ターゲットが学生とＩＴエンジニアとなると、畳のデザインではなくフローリング、天井を取っ払い梁や柱など小屋組みを見せ、障子やふすまの代わりに広いガラスを取り入れる、いわゆる古民家改装を工事する。
どれだけ改装費用を抑えて古民家改修を仕上げるかと言ったところ。
まず改装は、屋根の瓦の点検、雨漏り箇所もあり、大掛かりにはできないものの優先順位は
- 位の工事は、屋根工事です。
- 位は畳のフローリング工事
- 位は五右衛門風呂工事＋給湯器工事
- 位は光引き込み＋WIFI工事
- 位は簡易宿所に必要な2段ベッドの自作
以上は必須工事で、優先順位でも上位に該当します。
五右衛門風呂は、普通にユニットバスを入れた方が費用は格段に下がります。
しかし、古民家をコンセプトに都会との差別化を考えると、五右衛門風呂が決め手になる可能性があります。
追加工事としては
6. 位はキッチン工事 宿泊者用と朝食提供用（飲食業）の整備許認可対応
7. 位は、壊れているガレージシャッターの工事
8. 位は、地デジ工事、BS工事以降は、
9. 位以下は、思いがけないところで追加工事が発生する可能性がある。
五右衛門風呂改修
壊れている五右衛門風呂は、四角形の五右衛門風呂だった。
一般的に普及したのは丸形の五右衛門風呂なので、丸形にて作り直すことにした。
風呂釜は、日本で唯一広島県の大和重工にて通販されている。
https://www.daiwajuko.co.jp/housing-intro/goemon/
改修前
改修中
まだまだ改装工事は始まったばかりだが、
続編としては、
・開けてビックリ、シロアリ対策が必要になった。
・下水配管が見つかりません。
を続けたいと思います。
python も頑張ります。
完成したらITハッカソンで合宿に使ってもらいたいです